关于杭州的整体房产格局这里也就不多讲了，这篇文章原本就是写给在杭州生活的人以及生活在杭州周边城市、对杭州房产有所了解的人看的。

地铁要开通了！这是杭州的大事。我所要讲的商铺投资问题就从地铁说起。

地铁所带来的财富效应平均约为1：20，杭州的地铁工程政府大约投资了1000亿，加上地铁沿线其他七七八八的投资，总额在1500亿左右。也就是说，因为杭州的地铁要开通了，地铁沿线所产生的财富效应在2~3万亿，这个数字是相当惊人的。在地铁开始建设阶段，沿线的地价会增值15%~25%，地铁建成通车以后会环比递增20%左右。在地铁物业中，住宅一般增值率是20%，而商业地产的增值幅度甚至可以高达50%。

对下沙的印象一直不怎么好，虽然那里的大街以颇有后现代艺术感的数字命名，几年前曾经去那里面试过，感觉就是一块杭州的放逐之地。九堡，去下沙的交通要道，坐公交车的时候，通过语音听到过，仅此而已。

现在的九堡，你如果生活在杭州，要是不知道，那就out了！绵延两公里长，聚集50余家大型市场，未来中国最大的商贸走廊五年内就要在这里起航了！

九堡期权式商铺的来龙去脉

 九堡在目前阶段对于杭州来说，是个比较特殊的地方，不仅仅特殊在城东大发展，九堡成了商贸战略隘口，而且九堡现在开发的一大片土地属于军事用地。工厂、住宅都可以拆迁，或者所在地政府可以拿来直接拍卖，但是军事用地就很难处理。九堡的这一大片军事用地，处在地铁沿线的白金地段，商圈繁荣程度从长远来看，远超延安路武林商圈。为什么呢？因为杭州市政府有这么一种规划，大型市场都要安排在市中心之外，以其缓解城市压力，四季青已经开始逐步搬迁到九堡去了。延安路武林商圈基本上只能做做零售，而九堡的商贸走廊不仅可以借地铁所带来的便利交通便利做零售，也完全具备批发和国际贸易的条件。除了地铁，外加新东站客运中心，用一位温州老板的话说，就是地龙来了！在这么一种状态之下，九堡这片闲置着的军事用地不被开发商瞄上那是不可能的，如果通过购买的方式而不可得，租也可以啊。

   开发商投入海量资金所建设的商业市场没有产权，因为地是租来的，土地属于部队的。中国历来属于农耕社会，国人普遍对土地有着非同一般的情节。尽管现在国家政策规定土地只属于国家，只放40-70年的产权，不管有多少年，好歹会给发个产权证的吧。虽然某种意义上说，有了产权证土地也是租来的，但是有证和没证差别还是巨大的，只有一个整体产权证还不够，还得能分割产权，这样才踏实。开发商投入海量资金建设商业市场总得想办法尽快回笼资金，要尽快回笼资金，就只能通过前期销售，而不是通过后期的市场运营。土地如果是租来的不是自己的（我这里说的不是自己的，指的是没有40年商业用地产权证），就没办法销售，只能是在建设差得不多要结顶的时候，通过租赁的方式一次性卖给投资客或者经营户多少年。九堡的期权式商铺大多就是这样产生的。

说到这里，你对九堡的期权式商铺的来龙去脉大概也明白几分了。下面继续更专业点的问题。

为什么专业投资客往往不认可期权式商铺

并不是每一个人都能够认可这种期权式的、没有产权证的商铺的。我本人亲身参与了红星美凯龙九堡旗舰店和杭州义乌小商品城的销售工作，在和投资客的谈判过程中也就这些个问题有过多次不同的对话。

红星美凯龙九堡旗舰店和杭州义乌小商品城就在月雅路的两边，斜对面。出售的都是15年经营使用权，也就是期权式商铺，一个40万方，一个30万方，都带有shopping mall的味道。一个大客户一开始向我预定杭州义乌小商品城10个铺位，初步按照30万一套的标准计算，一次性付款。谈到后来，他告诉我，不打算继续谈下去了，因为和合伙人商量后觉得风险太大，我问为什么会这么感觉，他告诉我说既不是对市场前景没信心，也不是不认可我本人，而是认为没有产权证，现在只是出售给他15年使用权，所以感觉风险太大，开发商有转嫁风险的嫌疑，就是为了融资。大家坐在一起谈生意，我并不是向他推销什么，我把所有能说的条件都摆出来，最终要客户自己来判断做出最后的决断的。既然他认为我做的这个项目是开发商为了转嫁风险才对外销售（租赁），往下也没必要再多讲什么，反正我专门做商铺投资的，项目一个连着一个（我自己不看好的项目绝对不会去做），以后有的是机会，干脆把业务谈判当作朋友聚会好了，就这个事情互相探讨一下。

关于期权式商铺，我的看法是这样的：这是一种玩法，书面语叫做商业模式。

期权式商铺的普遍做法大致是这样的：出售（一次性租赁）的年限一般不超过30年（多为15年），前5年左右开发商（运营商）给投资客固定回报，这个回报率大致在50%~70%，后10年左右投资客与开发商（运营商）进行租金分成，分成比例为9：1或8：2，其中包括返租在内。什么是返租呢？就是你不用操心招商再次出租给经营户的事情，开发商（运营商）会帮你把商户找来，投资者坐地收钱就好了。投资客可选择中途退铺，如果退铺，那么本金是退还的。退铺是最差的结果，投资客等于把钱借给开发商（运营商）用几年，得到50%~70%的回报。从投资学的角度来讲，5年左右时间得到本金50%~70%的回报是相当低的。人们常说好铺养三代，指的就是商铺越到后来价值越大（不间断经营的状态下），所以越是提早退出商铺所有权，损失越大。比方说15年的期权商铺，前五年投资客拿的是固定回报，回报比银行高一些，但是谈不上赚钱，真正赚钱的是收后十年的租金。

期权式商铺的商业模式是一种非常天才的设计模式，这种商业模式原本就不是针对专业投资客设计的，而是为比较富裕的中年工薪层设计的，用来投资理财的。比方说我就有这么一个客户，她买商铺的目的是为了送给女儿做嫁妆，因为是期权式的，额度也不大，但面子够足！

上文提到我一位客户的话，融资和转嫁风险的问题，这种问题我不会去反驳，但是我也会说出我的观点。除了告诉他这仅仅就是一种商业模式外，还不忘提醒他利字头上一把刀，任何投资都有风险。开发商（运营商）这么做，找来一帮中小投资客，在分担风险的同时也共享了收益，比方说铁路，如果国家放开也可以这么操作，差异就是什么项目的差异。商业模式总是在不断更新，任何一种商业模式（思路）都无法得到所有人的认可，就像有人尊孔，有人反孔，有人喜欢庄子，有人喜欢韩非子，百家齐鸣，每个人都有自己的选择权。人类社会在不断的演变，商业模式在不断更新，从君主世袭到民主选举，从开发商单打独斗到找一帮投资客共退共进，都是集群式的体现。蚂蚁和蜜蜂的生活工作方式就是集群式的，这点并不难理解，尽管我不知道期权式商铺的来龙去脉，我更愿意相信这种商业模式的灵感来源于此。所以我自己在总结了期权式商铺的商业模式后，得出了八个字结论：分担风险，共享收益。当然，这里面也涉及到一个很重要的问题，那就是开发商（运营商）和项目定位，开发商有破产的可能，也许项目会运营失败，但是选对了开发商（运营商）和项目（有时候开发商和运营商是分开的），我不认为投资期权式商铺比投资其他风险来得更高。有一个都承认的事实，商业地产的风险和收益都还是能够得到主流社会的认可的。

投资商铺应关注的核心问题

写了这么多，估计你看的也会比较辛苦了，是不是到结束的时候了？可以结束，也可以继续下去，因为本篇的重点讲的是期权式商铺投资的问题，但是商铺投资最核心的问题还没有讲，我自己希望继续下去。

不管是40年产权商铺还是15年、30年期权式商铺，都有一个共同的核心问题：招商。商业地产的核心就是招商。

也曾经就商铺投资的问题和投资客户交流探讨过，销售、招商、运营方面的。商业地产一般有四个大部分：策划、销售、招商、运营，策划决定着销售、招商和运营，但是策划却是为招商、销售和运营服务的。销售进行的好不好，和一个项目成功与否并无太大关系，有的商业地产项目就是只租不售；运营属于后期工作，待前期策划、销售、招商完成之后才会进行的，一般来讲，只要管理层不乱来，前面三项工作完成后，按部就班也无不可，剩下的就是运营水平高低的问题了，招商才是最核心的。

商铺的价值是可以为零的。什么情况下为零呢？就是招商失败的时候。项目一开始如果就招不到商户，商铺价值自然为零，做生意的人都没有，谁会来买东西？没有客户上门买商品，商铺就失去存在的意义了。另一种是后期运营很差，开始有商户经营，但是如果做生意的人没有钱赚，肯定是要离开的，反复如此，市场难免没落，这个时候商铺的价值也可以为零。

通过上面这两段，不难看出，商铺都是相通的，不管是有产权和没有产权的。投资一个商铺能不能赚到钱，和有没有产权并无直接关系，关系到的是策划、招商、运营。一个商铺如果能够踏踏实实赚10年钱，有时候也真的够了。